Градостроительный кодекс РФ (ГрК РФ) с комментариями к статьям

Статья 30. Правила землепользования и застройки

1. Правила землепользования и застройки разрабатываются в целях:

1) создания условий для устойчивого развития территорий муниципальных образований, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия;

2) создания условий для планировки территорий муниципальных образований;

3) обеспечения прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства;

4) создания условий для привлечения инвестиций, в том числе путем предоставления возможности выбора наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

2. Правила землепользования и застройки включают в себя:

1) порядок их применения и внесения изменений в указанные правила;

2) карту градостроительного зонирования;

3) градостроительные регламенты.

3. Порядок применения правил землепользования и застройки и внесения в них изменений включает в себя положения:

1) о регулировании землепользования и застройки органами местного самоуправления;

2) об изменении видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства физическими и юридическими лицами;

3) о подготовке документации по планировке территории органами местного самоуправления;

4) о проведении публичных слушаний по вопросам землепользования и застройки;

5) о внесении изменений в правила землепользования и застройки;

6) о регулировании иных вопросов землепользования и застройки.

4. На карте градостроительного зонирования устанавливаются границы территориальных зон. Границы территориальных зон должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне. Формирование одного земельного участка из нескольких земельных участков, расположенных в различных территориальных зонах, не допускается. Территориальные зоны, как правило, не устанавливаются применительно к одному земельному участку.

5. На карте градостроительного зонирования в обязательном порядке отображаются границы зон с особыми условиями использования территорий, границы территорий объектов культурного наследия. Границы указанных зон могут отображаться на отдельных картах.

6. В градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются:

1) виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства;

2) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства;

3) ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации.

<Статья | Статья 30 | Статья 31>

Научно-практический комментарий:

1. Федеральное законодательство предусматривает несколько разновидностей зонирования: экологическое, ценовое, градостроительное. В общем виде зонирование заключается в разделении определенной территории в соответствии с уста-новленными критериями на несколько зон и в определении для каждой из зон особого режима (экологических ограничений хозяйственной и иной деятельности, дифференцированных размеров арендной платы и т.д.).
Градостроительное зонирование является одной из составляющих градостроительной деятельности в соответствии со ст. 1 ГрК РФ. Градостроительное зонирование должно стать важнейшим и эффективным инструментом регулирования гра-достроительной деятельности и землепользования на территориях муниципальных образований, позволяющим муниципальным образованиям проводить самостоятельную муниципальную политику в области землепользования и застройки.
Одновременно институт градостроительного зонирования должен позволить населению соответствующих муници-пальных образований эффективнее влиять на процесс застройки территории муниципального образования, отстаивать свои права и законные интересы не только в суде, но и на этапе планирования застройки. Кроме того, градостроительное зониро-вание призвано сделать процесс застройки более прозрачным для населения и инвесторов, привлечь дополнительные инве-стиции в строительство, снизить издержки и устранить административные барьеры в строительстве.
Институт градостроительного зонирования был впервые введен на федеральном уровне ГрК РФ 1998 г., которым были установлены основные элементы такого зонирования: правила землепользования и застройки и градостроительные регламенты <1>. Следует отметить, что ГрК РФ 1998 г., помимо собственно зонирования, выделял и понятие правового зонирования, под которым понималась деятельность органов местного самоуправления в области разработки и реализации правил застройки территорий городских и сельских поселений, других муниципальных образований. Помимо ГрК РФ 1998 г., ряд важных норм, регулирующих градостроительное зонирование, был включен в ЗК РФ. При этом термин "градостроительное зонирование" в ЗК РФ и в ГрК РФ 1998 г. не использовался, а применялся термин "зонирование территорий".
--------------------------------
<1> См. подробнее: Крассов О.И. Комментарий к Градостроительному кодексу Российской Федерации. М.: Юристъ, 2001; Королев А.Н., Плешакова О.В. Комментарий к Градостроительному кодексу Российской Федерации. М.: Юстицин-форм, 2004.

В федеральном законодательстве до принятия ГрК РФ не был четко установлен порядок разработки, принятия и при-менения правил землепользования и застройки, не были должным образом урегулированы виды разрешенного использова-ния земельных участков и объектов недвижимости, процедуры получения разрешения на отклонение от установленных па-раметров строительства и реконструкции и разрешения на использование земельных участков и объектов недвижимости, не предусмотренные градостроительным регламентом.
В результате институт градостроительного зонирования практически не использовался в градостроительной деятель-ности муниципальных образований, поскольку его применение не было обязательным при осуществлении градостроитель-ной деятельности и законодательством параллельно допускалась процедура предоставления земельных участков под строительство с предварительным согласованием места размещения объекта. В итоге правила землепользования и застройки были разработаны и введены в действие только на территории таких крупных муниципальных образований, как Хабаровск, Чита, Челябинск, Саранск, Самара, Ульяновск.
Собственная система градостроительного зонирования, отличная от предусмотренной федеральным законодательст-вом, создана в г. Москве на основании Закона г. Москвы от 9 декабря 1998 г. N 29 "О градостроительном зонировании тер-ритории города Москвы".
Градостроительное зонирование территории г. Москвы - установление обязательных требований к функциональному использованию (функциональному назначению), застройке (строительному назначению), ландшафтной организации (ланд-шафтному назначению) планировочных районов, кварталов, участков территории города.
Видами документации по градостроительному зонированию в г. Москве являются следующие акты:
- Генеральная схема градостроительного зонирования территории города Москвы, устанавливающая функциональное, строительное, ландшафтное назначение планировочных районов на территории г. Москвы;
- схемы градостроительного зонирования территорий административных округов г. Москвы, устанавливающие функ-циональное, строительное, ландшафтное назначение кварталов на территориях округов;
- планы градостроительного зонирования территорий районов г. Москвы, территорий планировочных районов, квар-талов, иных частей территории г. Москвы, устанавливающие функциональное, строительное, ландшафтное назначение уча-стков территории.
Документация по градостроительному зонированию должна содержать:
- характеристики устанавливаемого функционального, строительного, ландшафтного назначения единиц градострои-тельного кадастра, соответствующих документу данного вида;
- картографические материалы с нанесенными на них границами территориальных единиц г. Москвы, единиц градо-строительного кадастра с обозначениями устанавливаемого назначения единиц градостроительного кадастра, соответст-вующих документу данного вида.
В соответствии с Законом г. Москвы от 14 мая 2003 г. "О землепользовании и застройке в городе Москве" выделяют градостроительные регламенты общего и особого вида.
Градостроительные регламенты общего вида, устанавливаемые Генеральным планом развития г. Москвы, другой градостроительной документацией, разрабатываемой и утверждаемой в соответствии с земельным законодательством, законодательством г. Москвы о градостроительстве, включают в себя требования к функциональному использованию, высоте застройки и плотности застройки, иным параметрам освоения, использования земельных участков и других расположенных на них объектов недвижимости.
На землях особо охраняемых территорий г. Москвы, включающих земельные участки, имеющие особое природо-охранное, научное, историко-архитектурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение, а также на землях, подверженных опасным воздействиям техногенного и природного характера, и иных территориях с особым режимом регулирования градостроительной деятельности в соответствии с федеральным законодательством и законодательством г. Москвы устанавливаются дополнительные требования к землепользованию (градостроительные регламенты особого вида).
Градостроительные регламенты общего вида и градостроительные регламенты особого вида регистрируются в Госу-дарственном градостроительном кадастре города Москвы и обязательны к соблюдению всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами, арендаторами земельных участков.
Уполномоченный орган исполнительной власти г. Москвы формирует и поддерживает в актуальном состоянии свод-ный план градостроительных регламентов г. Москвы, включающий все действующие градостроительные регламенты обще-го вида и градостроительные регламенты особого вида.
Сводный план градостроительных регламентов г. Москвы содержит:
а) графический материал - границы территорий действия градостроительных регламентов общего и особого видов;
б) текстовый материал - содержание градостроительных регламентов общего и особого видов.
Разрешенное использование земельного участка подтверждается в форме акта разрешенного использования земельного участка, разрабатываемого и оформляемого уполномоченным органом исполнительной власти г. Москвы.
Акт разрешенного использования земельного участка должен содержать:
а) требования и ограничения к использованию земельного участка:
- разрешенные виды функционального использования земельного участка;
- ограничения высоты застройки, плотности застройки, иные требования и ограничения к использованию земельного участка и расположенных на нем других объектов недвижимости;
- ограничения прав на использование земельного участка, в том числе публичные сервитуты, установленные в соот-ветствии с законодательством, для земельного участка и расположенных на нем других объектов недвижимости;
б) перечень нормативных правовых актов, зарегистрированных или учтенных в Государственном градостроительном кадастре города Москвы, определяющих разрешенное использование земельного участка;
в) сведения о предполагаемом или фактическом использовании земельного участка;
г) заключение о соответствии или несоответствии предполагаемого или фактического использования земельного уча-стка требованиям и ограничениям к его использованию.
Таким образом, можно сделать вывод о том, что система градостроительного зонирования в г. Москве значительно отличается от предусмотренной федеральным законодательством по принципам и процедурам проведения градостроительного зонирования, а также документам, необходимым для реализации механизма зонирования.
С целью стимулирования органов местного самоуправления к зонированию территорий муниципальных образований Федеральный закон "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" запретил с 1 января 2010 г. при отсутствии правил землепользования и застройки предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, с предварительным согласованием мест размещения объектов, за исключением ряда случаев.
Статьей 1 ГрК РФ установлено определение терминов "градостроительное зонирование", "территориальные зоны", "градостроительные регламенты", "правила землепользования и застройки", т.е. определен понятийный аппарат градостроительного зонирования, а также в ч. 1 комментируемой статьи закреплены цели разработки и принятия правил землепользования и застройки.
2 - 5. Градостроительный кодекс РФ устанавливает закрытый перечень элементов, включаемых в правила землеполь-зования и застройки, а также определяет их содержание. Это означает, что муниципальные образования при разработке собственных правил землепользования и застройки не могут варьировать состав и содержание правил землепользования и застройки, включать в их состав собственные элементы. В противном случае заинтересованные граждане и юридические лица могут в судебном порядке признать недействительными положения правил землепользования и застройки, не предусмотренные ч. 2 и 3 комментируемой статьи.
Одной из составных частей правил землепользования и застройки является карта градостроительного зонирования, на которой отображаются границы территориальных зон, а также границы зон с особыми условиями использования территорий, границы территорий объектов культурного наследия. Отношения, связанные с использованием картографических изображений, регулируются Федеральным законом от 26 декабря 1995 г. N 209-ФЗ "О геодезии и картографии" <1>.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 1996. N 1. Ст. 2.

В соответствии с данным Федеральным законом работу по созданию карты градостроительного зонирования можно отнести к геодезическим и картографическим работам специального (отраслевого) назначения, к числу которых относятся:
- создание и обновление топографических планов, предназначенных для составления генеральных планов участков строительства различных объектов, подземных сетей и сооружений, привязки зданий и сооружений к участкам строительст-ва, а также для выполнения иных специальных работ;
- создание и ведение географических информационных систем специального назначения;
- создание тематических карт, планов и атласов специального назначения в графической, цифровой и иных формах, издание этих карт, планов и атласов;
- геодезические, топографические, аэросъемочные и другие специальные работы при инженерных изысканиях, строи-тельстве и эксплуатации зданий и сооружений, межевании земель, ведении кадастров, иных изысканиях и специальных ра-ботах.
Согласно ст. 12 Федерального закона от 26 декабря 1995 г. картографическая деятельность подлежит лицензированию в соответствии с Федеральным законом от 8 августа 2001 г. N 128-ФЗ "О лицензировании отдельных видов деятельности" <1>. Таким образом, осуществлять подготовку карты градостроительного зонирования может только организация, имеющая лицензию на указанный вид деятельности.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2001. N 33 (ч. 1). Ст. 3430.

Порядок лицензирования картографической деятельности установлен Постановлением Правительства РФ от 28 мая 2002 г. N 360 "О лицензировании деятельности в области геодезии и картографии". Лицензирование картографической дея-тельности осуществляется согласно Постановлению Правительства РФ от 29 июля 2004 г. N 386 "Об утверждении Положе-ния о Федеральном агентстве по геодезии и картографии" <1> Федеральным агентством по геодезии и картографии (Роскар-тографией) и его территориальными органами.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2004. N 31. Ст. 3272.

Лицензионными требованиями и условиями, необходимыми для получения лицензии, являются:
а) соблюдение законодательства Российской Федерации, нормативно-технических документов в области картографи-ческой деятельности;
б) наличие у юридического лица в штате квалифицированных работников в области картографии, а также наличие у руководителя высшего или среднего профессионального образования и стажа работы в данной области не менее трех лет; наличие у индивидуального предпринимателя высшего или среднего профессионального образования и стажа работы в области картографии не менее трех лет;
в) наличие у работника, участвующего в выполнении аэросъемочных работ, свидетельства бортоператора (бортнаб-людателя);
г) наличие у лицензиата зданий и помещений, сертифицированных и прошедших метрологическое обслуживание (по-верку, калибровку) приборов и оборудования, службы контроля за качеством выполняемых работ и выпускаемой картогра-фической продукции;
д) организация ремонта, поверок и калибровок средств измерений, применяемых при осуществлении картографиче-ской деятельности;
е) использование последних по сроку издания (составления) материалов государственного картографо-геодезического фонда в качестве основы при составлении и подготовке к изданию новой картографической продукции;
ж) отображение на вновь создаваемых картографических материалах наименований географических объектов в нор-мализованной форме в соответствии с требованиями нормативно-технических документов;
з) отображение на издаваемой картографической продукции выходных сведений;
и) безвозмездная передача одного экземпляра изданной картографической продукции в соответствующие картографо-геодезические фонды.
Для получения лицензии соискатель лицензии (юридическое лицо или индивидуальный предприниматель) представ-ляет в лицензирующий орган следующие документы:
а) заявление о предоставлении лицензии с указанием:
- наименования, организационно-правовой формы и места нахождения - для юридического лица;
- фамилии, имени, отчества, места жительства, данных документа, удостоверяющего личность, - для индивидуального предпринимателя;
- лицензируемой деятельности и видов работ, которые соискатель лицензии намерен выполнять при осуществлении этой деятельности;
б) копии учредительных документов и свидетельства о государственной регистрации соискателя лицензии в качестве юридического лица; копию свидетельства о государственной регистрации гражданина в качестве индивидуального предпринимателя - для индивидуального предпринимателя;
в) копию свидетельства о постановке соискателя лицензии на учет в налоговом органе;
г) документ, подтверждающий уплату лицензионного сбора за рассмотрение лицензирующим органом заявления о предоставлении лицензии;
д) сведения об уровне образования и (или) квалификации, стаже работы по специальности в области картографии ра-ботников, которые будут осуществлять лицензируемую деятельность.
Не допускается требовать от соискателя лицензии представления иных документов. Лицензирующий орган принимает решение о предоставлении или об отказе в предоставлении лицензии в течение 60 дней со дня поступления заявления о предоставлении лицензии со всеми необходимыми документами. Срок действия лицензии на осуществление картографической деятельности - пять лет. Указанный срок может быть продлен по заявлению лицензиата в порядке, предусмотренном для переоформления лицензии. Роскартография и ее территориальные органы ведут реестр лицензий.
6. Часть 6 комментируемой статьи предусматривает закрытый состав градостроительного регламента, содержание которого не может быть изменено органами местного самоуправления.
Нормы предоставления земельных участков определяются ст. 33 ЗК РФ. Предельные размеры земельных участков ус-танавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.
Вместе с тем ЗК РФ предусматривает особый порядок определения предельных (максимальных и минимальных) раз-меров земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из находящихся в государственной или муници-пальной собственности, который установлен для определенных целей предоставления земель:
- для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, дачного строи-тельства указанные размеры устанавливаются законами субъектов РФ;
- для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства - нормативными правовы-ми актами органов местного самоуправления.
Максимальные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность бесплатно для указанных выше целей, устанавливаются:
- федеральными законами - из земель, находящихся в федеральной собственности;
- законами субъектов РФ - из земель, находящихся в собственности субъектов РФ;
- нормативными правовыми актами органов местного самоуправления - из земель, находящихся в собственности му-ниципальных образований.
Ограничения использования земельных участков заключаются, согласно ст. 56 ЗК РФ, в ограничении прав на землю исключительно по основаниям, установленным ЗК РФ и иными федеральными законами, в том числе ГрК РФ.
Земельный кодекс РФ предусматривает следующие виды ограничения прав на землю:
1) особые условия использования земельных участков и режим хозяйственной деятельности в охранных, санитарно-защитных зонах;
2) особые условия охраны окружающей среды, в том числе животного и растительного мира, памятников природы, истории и культуры, археологических объектов, сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания, путей миграции диких животных;
3) условия начала и завершения застройки или освоения земельного участка в течение установленных сроков по со-гласованному в установленном порядке проекту, строительства, ремонта или содержания автомобильной дороги (участка автомобильной дороги) при предоставлении прав на земельный участок, находящийся в государственной или муниципаль-ной собственности;
4) иные ограничения использования земельных участков в случаях, установленных ЗК РФ и иными федеральными за-конами.
К иным ограничениям использования земельного участка может быть отнесен публичный сервитут, предусмотренный ст. 23 ЗК РФ. Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федера-ции, нормативным правовым актом субъекта РФ или органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков. Установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний.
Земельный кодекс РФ устанавливает закрытый перечень целей установления публичного сервитута для:
1) прохода или проезда через земельный участок;
2) использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры;
3) размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;
4) проведения дренажных работ на земельном участке;
5) забора воды и водопоя;
6) прогона скота через земельный участок;
7) сенокоса или пастьбы скота на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям, обычаям, за исключением таких земельных участков в пределах земель лесного фонда;
8) использования земельного участка в целях охоты, ловли рыбы в расположенном на земельном участке замкнутом водоеме, сбора дикорастущих растений в установленные сроки и в установленном порядке;
9) временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других ра-бот;
10) свободного доступа к прибрежной полосе.
Публичный сервитут может быть срочным или постоянным. Земельное законодательство содержит требование о том, что осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен. В случаях если установление публичного сервитута приводит к невозможности использования земельного уча-стка, собственник земельного участка, землепользователь, землевладелец вправе требовать изъятия, в том числе путем вы-купа, у него данного земельного участка с возмещением органом государственной власти или органом местного самоуправ-ления, установившими публичный сервитут, убытков или предоставления равноценного земельного участка с возмещением убытков.
В случаях если установление публичного сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земель-ного участка, его собственник вправе требовать от органа государственной власти или органа местного самоуправления, установивших публичный сервитут, соразмерной платы. Сервитуты подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" <1>.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594.

Ограничения прав на землю устанавливаются актами исполнительных органов государственной власти, актами орга-нов местного самоуправления или решением суда бессрочно или на определенный срок и сохраняются при переходе права собственности на земельный участок к другому лицу. Ограничение прав на землю подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Ограничение прав на землю может быть обжаловано лицом, чьи права ограничены, в судебном порядке.

На сайте также ищут:
Статья 32. Порядок утверждения правил землепользования и застройки
Статья 2. Основные принципы законодательства о градостроительной деятельности
Статья 17. Утратила силу
Статья 63. Особенности осуществления градостроительной деятельности в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге
Статья 19. Содержание схемы территориального планирования муниципального района