Градостроительный кодекс РФ (ГрК РФ) с комментариями к статьям

Статья 55. Выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию

См. текст статьи в предыдущей редакции

Статья 55. Выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 18 июля 2011 г. N 243-ФЗ в часть 1 статьи 55 настоящего Кодекса внесены изменения

См. текст части в предыдущей редакции

1. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации.

<Статья 54 | Статья 55 | Статья 55.1>

Научно-практический комментарий:

1 - 2. Комментируемая статья также является новеллой законодательства. Градостроительный кодекс РФ 1998 г. не регулировал вопросы ввода объекта в эксплуатацию, в связи с чем указанный вопрос регулировался многочисленными подзаконными нормативными актами: Постановлением Совета Министров СССР от 23 января 1981 г. N 105 "О приемке в эксплуатацию законченных строительством объектов" (с изм. от 30 декабря 1988 г. N 1485), Постановлением Совета Министров РСФСР от 8 июня 1981 г. N 302 "О приемке в эксплуатацию законченных строительством объектов" (с изм. от 17 сентября 1984 г.) <1>, Ведомственными строительными нормами ВСН 19-89 "Правила приемки работ при строительстве и ремонте автомобильных дорог" (утв. Минавтодором РСФСР 14 июля 1989 г. N НА-18/266), Приказом Минсвязи России от 9 сентября 2002 г. N 113 "Об утверждении Правил ввода в эксплуатацию сооружений связи" <2>, распоряжением Минтранса России от 1 октября 2002 г. N ИС-834-р "О рассмотрении и утверждении актов приемки в эксплуатацию законченных строительством, реконструкцией и капитальным ремонтом федеральных автомобильных дорог и искусственных сооружений на них" <3>, СНиП 3.01.04-87 "Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения" (утв. Постановлением Госстроя СССР от 21 апреля 1987 г. N 84; с изм. от 18 ноября 1987 г.); СНиП 2.04.08-87 "Газоснабжение", СНиП 3.05.02-88 "Газоснабжение", ВСН 123-90 "Инструкция по оформлению приемно-сдаточной документации по электромонтажным работам" (утв. Минмонтажспецстроем СССР 24 декабря 1990 г.) и др., а также территориальными строительными нормами, принятыми органами власти некоторых субъектов РФ.
--------------------------------
<1> СЗ РСФСР. 1988. Т. 6. С. 28.
<2> РГ. 2002. 19 сент.
<3> Сборник руководящих документов Росавтодора и федеральных органов исполнительной власти, имеющих отрас-левое значение. 2002. N 5.

В соответствии с указанными нормативными актами приемка законченных строительством объектов осуществлялась государственными приемочными комиссиями, в состав которых, как правило, входили представители заказчика (застройщи-ка), эксплуатационной организации, генерального подрядчика, генерального проектировщика, органов местного самоуправления, органов государственного санитарного надзора, органов государственного пожарного надзора, а также представители ведомств и иных организаций при строительстве соответствующих объектов. Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов государственными приемочными комиссиями оформлялась актами. Акты о приемке в эксплуатацию объектов подписывались председателем и всеми членами комиссии.
Комментируемая статья предусматривает качественно иной порядок ввода объекта в эксплуатацию в отличие от по-рядка, предусматриваемого подзаконными нормативными актами. Прежде всего исключается порядок приемки объектов государственными приемочными комиссиями. Кроме того, предусматривается единый порядок ввода объекта в эксплуата-цию независимо от особенностей отдельных видов объектов. В связи с этим указанные подзаконные нормативные акты не подлежат применению.
3 - 4. Комментируемая статья устанавливает перечень документов, представляемых для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Указанный перечень может быть расширен только Правительством РФ в целях получения в полном объеме сведений, необходимых для постановки объекта капитального строительства на государственный учет. Это направлено на создание нового порядка, исключающего повсеместную инвентаризацию объектов, что является процедурой для застройщика достаточно затратной и растянутой во времени. Однако пока не принят федеральный закон о государственном учете, инвентаризации объектов недвижимости, Правительством РФ дополнительные документы, необходимые для ввода объекта в эксплуатацию, помимо предусмотренных частью 3 комментируемой статьи, устанавливаться не могут.
Кроме того, Федеральным законом от 18 декабря 2006 г. N 232-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный ко-декс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" статья 55 ГрК дополнена частью 4.1, согласно которой для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию разрешается требовать только указанные в ч. 3 и 4 ст. 55 ГрК РФ документы.
В части документов, представляемых для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, необходимо отме-тить следующее.
Наибольшее затруднение среди строителей вызывает акт приемки объекта капитального строительства. Указанный акт - это не акт приемочной комиссии, составляемый при приемке объекта в эксплуатацию по ранее действовавшему порядку. В комментируемой статье под актом приемки объекта капитального строительства имеется в виду акт, которым оформляется сдача-приемка объекта, построенного, реконструированного, отремонтированного по договору между заказчиком (застройщиком) и лицом, осуществляющим строительство. Это прежде всего акт, предусмотренный ч. 4 ст. 753 ГК РФ: "Сдача результата работ подрядчиком и приемка его заказчиком оформляются актом, подписанным обеими сторонами".
Градостроительный кодекс РФ не предусматривает каких-либо особых требований к документам, предусмотренным пп. 5 - 7 ч. 3 комментируемой статьи. В связи с этим такие документы могут составляться произвольно в письменной форме в виде одного документа, подписанного указанными в соответствующих пунктах лицами. Рекомендуемая форма свидетель-ства о соответствии законченного строительством объекта назначению содержится в СНиП 12-01-2004 "Организация строи-тельства", одобренных Постановлением Госстроя России от 19 апреля 2004 г. N 70. Не содержит каких-либо особых требо-ваний ГрК РФ и к схеме, отображающей расположение построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка.
Особого пояснения требует ситуация, связанная с представлением заключений органа государственного строительно-го надзора. Поскольку с 1 января 2007 г. вступает в силу ч. 4 ст. 54 ГрК РФ, предусматривающая запрет на осуществление иных видов государственного надзора при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте, за исключением предусмотренных ГрК РФ, то застройщик (заказчик) должен представлять для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию заключение только одного уполномоченного на осуществление государственного строительного надзора органа.
В случае если разрешение на строительство объекта было выдано до введения в действие ГрК РФ или при выдаче разрешения на строительство был представлен не градостроительный, а кадастровый план земельного участка, для ввода объекта в эксплуатацию представление градостроительного плана земельного участка также не требуется.
5 - 9. Введение ГрК РФ нового порядка ввода объекта в эксплуатацию во многом обусловлено необходимостью четко разделить компетенцию органов власти. Так, органы, выдающие разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (преимущест-венно это органы местного самоуправления), должны проверять его соответствие проектной документации, требованиям разрешения на строительство и градостроительному плану земельного участка; соответствие же построенного, реконструи-рованного, отремонтированного объекта техническим регламентам, его оценка с точки зрения надежности и безопасности - предмет деятельности специально уполномоченных органов (прежде всего органов государственного строительного надзо-ра).
Согласно новому ГрК РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдается теми же органами, которые выдавали разрешение на строительство. Указанные органы обязаны осуществить проверку наличия и правильности оформления документов, осмотр объекта капитального строительства (ч. 5 комментируемой статьи).
Части 6, 7 и 9 комментируемой статьи устанавливают исчерпывающий перечень оснований для отказа в выдаче раз-решения на строительство. В целях устранения неоднозначного толкования норм Кодекса на практике Федеральным законом от 31 декабря 2005 г. N 210-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации" п. 23 ст. 1 внесено уточнение о том, что в случае ввода в эксплуатацию объекта индивидуального жилищного строительства не допускается отказ в выдаче разрешения на строительство по основанию несоответствия параметров построенного, реконструированного, отремонтированного объекта проектной документации, поскольку для такого строительства проектная документация вообще не требуется.
В случае если разрешение на строительство выдавалось до введения в действие ГрК РФ или для выдачи разрешения на строительство в соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" был представлен не градостроительный, а кадастровый план, то за-стройщику не может быть отказано в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию на основании несоответствия объекта капитального строительства требованиям градостроительного плана земельного участка (ч. 2 ст. 4 указанного Федерального закона).
Орган, выдавший разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, в течение семи дней со дня выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию направляет копию такого разрешения, а также документов, представленных на получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, в орган местного самоуправления городского округа или муниципального района, на территории которого расположен объект, введенный в эксплуатацию, для размещения их в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности (в дело о застроенных или подлежащих застройке земельных участках) (гл. 7 ГрК РФ).
10 - 11. Комментируемой статьей установлены требования к содержанию разрешения на ввод объекта в эксплуатацию - в нем должны содержаться сведения об объекте в достаточном объеме для постановки построенного объекта на государственный учет или внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта. Это необходимо для того, чтобы разрешения на ввод объекта в эксплуатацию было достаточно для постановки объекта на государственный учет или внесения изменений в такой учет без проведения каких-либо дополнительных процедур инвентаризации объектов, которая является достаточно затратной и растянутой во времени процедурой для застройщика.
Согласно ч. 1 ст. 25 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на не-движимое имущество и сделок с ним" (в ред. от 30 декабря 2004 г.) <1> право собственности на созданный объект недвижи-мого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания. Основанием для государст-венной регистрации права собственности на объект капитального строительства является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (также им может быть решение суда о признании права собственности на самовольную постройку).
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594; 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 22.

Следует отметить, что вводу в эксплуатацию подлежат объекты построенные, реконструированные, отремонтирован-ные. Не требуется получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, если оформление прав осуществляется в отноше-нии объектов незавершенного строительства. Особенности регистрации прав на объекты незавершенного строительства предусмотрены ст. 25 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", которая закрепляет необходимость представления в регистрирующий орган правоустанавливающих документов на земельный участок, разрешения на строительство объекта и проектной документации (за исключением случаев индивидуального жилищного строительства).
Исходя из смысла комментируемой статьи, не требуется разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в случае строи-тельства объектов, для которых не требуется выдача разрешения на строительство. В то же время в законодательстве Рос-сийской Федерации долгое время оставался нерешенным вопрос: как оформить право собственности на такой объект?
В целях решения этой проблемы Федеральным законом от 31 декабря 2005 г. N 206-ФЗ "О внесении изменений в Фе-деральный закон "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" и некоторые другие законо-дательные акты Российской Федерации по вопросам совершенствования градостроительной деятельности" внесены измене-ния в Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Предусмотрено, что для регистрации права собственности на созданный или создаваемый объект недвижимого имущества, если для его строительства, реконструкции не требуется выдача разрешения на строительство, достаточно документов, устанавливающих или подтверждающих право на земельный участок, отведенный для создания такого объекта, и документов, содержащих описание такого объекта (в настоящее время - технический паспорт на объект).
12. Форма разрешения на ввод объекта в эксплуатацию установлена Постановлением Правительства РФ от 24 ноября 2005 г. N 698 <1>. Согласно ч. 2 ст. 8 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 191-ФЗ "О введении в действие Градо-строительного кодекса Российской Федерации" до установления Правительством РФ формы разрешения на ввод объекта в эксплуатацию она определялась уполномоченными на выдачу разрешений на строительство федеральным органом исполнительной власти субъекта РФ, органом местного самоуправления.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2005. N 48. Ст. 5047.

Инструкция о порядке заполнения формы разрешения на ввод объекта в эксплуатацию утверждена Приказом Мини-стерства регионального развития РФ от 19 октября 2006 г. N 121.

Глава 7. ИНФОРМАЦИОННОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ
ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

На сайте также ищут:
Статья 16. Порядок согласования проекта схемы территориального планирования субъекта Российской Федерации
Статья 5. Субъекты градостроительных отношений
Статья 4. Отношения, регулируемые законодательством о градостроительной деятельности
Статья 33. Порядок внесения изменений в правила землепользования и застройки
Статья 37. Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства